實價登錄本周揭露，房市警戒

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實價登錄資訊本周將正式揭露，據了解，台北市已有3,000多件交易已陸續登錄，部分業者對此憂心忡忡，擔心成交資訊攤開後將會揭開國王的新衣，對房價造成衝擊，甚至將影響年度最大的928檔期買氣。

從9月各縣市買賣移轉棟數，及內政部統計8月成交量來看，二項數字與上月相較同步衰退，顯示實價登錄確實對房市產生影響。本周首批資訊公開後，大家最擔心的當然是實際成交價格低於預期，醜媳婦一旦見了公婆，勢必使目前低盪的買氣更加觀望；不過多數房地產業者認為，出現重大意外的可能性不高，但資訊正式揭露後，一開始一定會出現磨合期，交易資訊透明的結果，恐將使房市議價空間擴大、去化天數拉長，買賣雙方對房價的認知，仍將有一段拉鋸期。
根據五都地政局公布9月買賣移轉棟數來看，台北市為2,796棟，是近半年以來首度跌破3,000棟、月衰退16％；新北市為5,163棟、月衰退3.2％；台中及高雄月衰退幅度分別為3.7％及1.8％。
再從內政部公布的8月買賣成交量來看，台北市8月成交量5,336件，較7月大減1,932件、月衰退26.6％；新北市減少898件、月衰退21.3％；台中市減少1,049件、月衰退22.2％；台南市減少1,057件、月衰退44.5％；高雄市則減少1,267件、月衰退31.5％，五都8月成交量同步較上月明顯下滑。
從上述二項官方數據來看，因8月1日開始實施實價登錄，多數人趕在7月提前交易，使得8、9月房市交易明顯量縮，實價登錄所產生的影響已提前發酵。
而本周起，實價登錄資訊將正式揭露，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，實價登錄剛揭露，一開始資料庫物件量體不夠多，初期將有一段磨合期，而房仲市場愈成熟的區域，揭露價格與目前市場交易不會有太大差異，反倒是偏遠地方的特殊產品(如別墅、農舍)，在交易行情較不透明下，會出現較大落差。
此外，對預售個案也會有較大影響，8月結案的預售個案，將有機會在本周揭露中的資訊看到，如此可驗證出是否有以往市場所說的，預售案「開價嚇死人、成交笑死人」的狀況出現。有鑑於此，部分代銷業者坦承，對本周的資訊揭露「挫列等」，擔心衝擊928檔期的買氣。

下禮拜營建股可能要留意一下消息面跟政策面的利空。

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轉貼2013年2月18日工商時報，供同學參考
金蛇開春 房市報喜
工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
　金蛇年開春9天長假，全台房市開出大紅盤，狂銷個案從台灣頭、燒到台灣尾。受打房政策壓抑的遞延買盤大舉回流房市，加上全台天氣溫暖，各大建商代銷紛紛報喜，成交量比平日激增3成、甚至超乎原訂目標1倍，此為329黃金檔期「慶祝行情」，開出好彩頭。

　遠雄企業團堪稱金蛇年長假房市吸金王，2月累計已經狂賣50億餘元；同時，宏泰人壽和興富發建設合作的淡海「海洋都心」第1期，9天大賣200多戶，為全台買氣爆熱的最大贏家。

　鄉林建設拜台商返鄉過年置產所賜，9天成交逾8億多元，遠超越原訂目標的5億元；甲山林廣告全台屢傳捷報，9天長假共成交30多億元，超乎預期，比去年農曆春節同期高出1倍。

　甲山林廣告副總徐永仁指出，春節檔期房市上演噴出行情，從台灣頭、燒到台灣尾；熱銷產品涵蓋大、中、小坪數個案；客層更是不分首購、自住或置產型。

　遠雄企業團公眾事務室副總蔡宗易表示，從2月1日至昨（17）日止，17天累計成交金額突破50億元、逾200餘戶，平均每天吸金直逼3億元，幾乎超越史上成交最大量紀錄的1個月狂銷90億元、每日成交3億元；甚至更提前「達標」，超過原訂目標的1倍。

　其中，桃園「遠雄龍岡」春節熱賣140餘戶，成交戶數占比最大；雙北市共成交60餘戶。低總價低單價、有增值前景，是最大吸引力。

　興富發副總廖昭雄表示，包括台北「海洋都心」、「台北晶麒」、「國家1號院」、台中「新文華」、高雄「國王1號院」等3大都會建案均傳出捷報。

　徐永仁表示，「海洋都心」除夕迄今9天狂賣200戶、來人逾400組，累計已售近7成、1,000多戶，估計3月前可望Clean；屆時第2期將登場，可望為329大檔暖身。

　鄉林建設董事長賴正鎰表示，春節房市全台發燒，主要是油價漲、亞幣貶帶動潛在通膨效應；其次，遞延性買盤迅速回流房市；第三，全台天氣溫暖，走春、賞屋、買房成為王道；第四，朝野立委正醞釀檢討廢除奢侈稅。

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轉貼2013年3月28日蘋果日報，供同學參考
央行擴大房市管制 恐納青埔蘆竹八德
今舉行理監事會 預料管制區增至16個
抑制房價
【林巧雁╱台北報導】央行今將舉行第1季理監事會議，由於近1年來桃園房價飆漲2成，央行極可能祭出第4波房市管制，房市管制將從大台北13個管制區擴大至桃園的「青埔、蘆竹及八德」，總計16個管制區。銀行業者與房仲業者表示，若真擴大管制，對實際面影響不大，但在心理層面仍有嚇阻與導正房市的效果。


央行不動產管制措施一覽至於利率水準，此次理監事會議可望維持不變，央行從2011年9月的第3季起利率維持在1.875%，若不調整則將是第7次維持利率不變。

桃園3區房價飆漲
外界關切房市管制是否鬆綁？央行總裁彭淮南日前在立院財委會備詢時說：「房市管制措施暫不退場。」而央行也持續緊盯全台房價，桃園青埔、八德、蘆竹3區的房價飆漲，不排除納入房市管制區。
永慶房屋房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，央行若真擴大房市管制區，原本桃園的投機客可能會回流至新北市，因為如果都要受管制，不如去找新北地區的便宜房子，未來桃園推案可能較難。


對投機有降溫效果
信義房屋企研室經理蘇啟榮說，擴大管制至桃園的實際面影響不大，如果是父母買給小孩，小孩名下沒有房子，不會被當作第2套房子受限制。不過央行若真擴大管制，仍對投機房市有降溫的效果。
他指出，根據6都去年與前年的買賣房屋移轉件數統計，只有桃園與高雄是成長。而去年整體景氣不佳，桃園房市卻相對逆勢表現活絡，新的重劃區預售屋一年來房價漲2成。他說，「擴大管制雖對實質面影響不大，但在心理層面有嚇阻效果」。
銀行房貸主管說，近來的確感覺愈來愈多買不起台北市房子的人，開始往外移、跑到桃園買，但影響不大，因為銀行給這些區域的貸款成數本來就不大，不像台北可到8成，就算規定投資第2房的貸款成數僅6成，影響的深度與強度有限，算是「溫和」的管制。
央行從2010年6月起對土建融祭出「針對性審慎措施」，限定銀行承作成數不得超過6成5，並將大台北地區13個地區納入管制成數上限6成，之後去年又擴及「豪宅貸款」限制。


4廠商競標財訓所
另外，財政部景美財訓所地上權標流標3次，放寬條件後昨日開標有4家廠商包含華固建設、太子建設、南山人壽與冠德建設競標，預計4月中決標，以最有利者得標。
國產署4月底將公告招標第1批10宗精華區大面積國有土地設定地上權標案，標的包含台北市中正區、中山區、台中市梧棲區、南投縣水里鎮、高雄市民權路旁及離島澎湖、金門等住宅區、商業區、自然村專用區土地。

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轉貼2013年4月3日財訊趨勢贏家特別版，供同學參考
你怕買貴了！他怕賣俗了！ 實價登錄關鍵３招

‧財訊 2013/04/02  
房價實價登錄制度上路後，對於房地產行情的透明化極具關鍵作用；但對於購屋者來說，如何利用實價登錄所揭露的價格掌握區段行情，才是重點，專家提供實務3大招，助你更能精準出價。  


【文／楊滬世】



內政部為促進不動產交易資訊透明化，降低不動產資訊不對稱情形，去年起推動實價登錄制度，並自去年10月起逐步公開資訊，對於房地產市場連動的效應備受關切；對於房地產買家或賣家來說，多了參考的行情資訊，只是如何利用實價登錄所揭露的行情，掌握區段價位，仍讓人無所適從。房地產專家提供實務3招，值得買賣方參考。

以房價上下１成評估出價

房市專家指出，實價登錄開始揭露價格之後，如果深入觀察實價登錄的價格揭露並予以統計分析，可以很快找出該區域的房價中間值，一般而言，若以該房價的上下1成空間去評估房屋的出價，便容易讓出價趨近合理。

若能掌握3個步驟便可由實價登錄的價格找到區域中間值，然後依該中間值去評斷預售屋、新成屋及中古屋的合理價位。

第一、找出區域房價中間值。先以小區域的實價登錄價格進行觀察，往往可看出該區房價的區間，以目前實價登錄的資料量尚不足以完全參考之下，可再搭配幾家大品牌房仲自行建置的網站成交價，相互比對就容易訂出該區房價的中間值。

以台北市南港區為例，位於南港展覽館旁邊的富康街，該區域呈現的單價約53萬元上下，便可以53萬元為該區域的房價中間值；再以台北市信義區松仁路靠莊敬路的價格進行觀察，單價從50?75萬元的價格都有，但多統計可看出55萬元約為該區域較多成交價的物件，55萬元可認定為區域房價中間值。

第二、區域房價中間值上下1成為開價範圍。從房仲看屋經驗值中，區域房價中間值上下1成約為該區的合理房價範圍，畢竟每間房屋的條件不同之外，買賣雙方態度也會影響成交價。

例如，該物件是否有頂樓加蓋、住家是否有可使用的地下室、屋外是否有免費好停的路邊車位，都可能影響價格。賣方缺不缺錢、買方是否有特定目的非買不可，都會影響成交價，一般來說以房價中間值去加減想要開的價格是比較合理。

預售屋約高出市價５成

這1成的空間也須視大小環境變動作為出價談判參考，今年大家喊景氣不好，開價就由中間值往下降2成，再視談判氣氛調高，如果賣方急的話，可能會成交在中間值的9折價格。同樣如果是該區域有重大建設或其他利多，想急於買到而且經濟能力可接受，那麼由中間值開出買方價格，加價超過1成就要保守。

第三、區域房價中間值加5成約為預售屋行情。比對區域均價及預售屋行情，大概可歸納出區域行情加5成約為預售市場行情，房仲統計預售屋、新成屋及中古屋均價的價差比值從1.3到2.1，以1.5居多，便可發現預售市場開價行情約是區域均價再加5成；但依銷售手法的經驗，開價通常可再打折進行議價，議價空間就視各區域及建商態度而定，較難有統一標準。

因此，再以南港富康街行情為例，53萬元約為區域房價中間值，53萬元的5成加上去之後的價格約79萬元，南港預售屋市場的開價也較多落在80萬元附近；先前景氣佳時，開價會喊出100萬元一坪，現在則出現4字頭、5字頭的喊價，但往往是誘客廣告詞，也有些建案是已接近成屋而出清，這類價格已與區域房價中間值有段差距者，正代表購屋者看屋或出價時，更應該搞清楚其間的玄機。



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ray439

感謝 受教了

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