二房風暴(房地美與房利美)是新一波空頭開始還是結束？

austin

兩家公司歷史：

 

以成立歷史相比，Fannie Mae(房利美)的資格較老，回溯到一九三八年，當時在經濟大蕭條後，由羅斯福總統提議創立，由政府資助，宗旨在於協助擴大提供低成本房貸資金和擔保。

 

美國國會在一九六八年重新特許Fannie Mae(房利美)改制為一家私有股份制公司，公司資金完全來自華爾街及其他投資人募資。

 

Freddie Mac(房地美)是美國國會在一九七零年通過，特許成立的一家上市公司，宗旨也在於提供一個低成本房貸融資管道，以協助美國屋主。

 

兩大美國房貸業者都沒有獲得任何政府資金補助，但Freddie Mac(房地美)十八席董事中有五席由美國總統指派。

 

營運：

 

兩大房貸公司的經營方式雷同，均為透過向銀行和房貸放款業者收購抵押貸款，並將這些貸款重新包裝為證券化產品，再由他們擔保售予投資人，以扶持規模高達數兆美元的房貸市場融通。兩家業者都未直接提供購屋者抵押貸款。

 

它們也藉由對全球投資人發行債券，以提高流動性及擴大提供房貸資金，而透過此種發債方式籌集的資金隨後再注入抵押放款融資市場，如此一來，放款業者可獲取更多資金。

 

Freddie Mac(房地美)承做房貸融資組合達一點五兆美元，Fannie Mae(房利美)的規模則逾七千億美元，兩家公司的融資及擔保規模總計約高達五點二兆美元，約占美國房貸總規模的四成。

 

然而，隨著近兩年以來美國房市景氣急劇衰退，導致法拍屋情形激增及房地產銷售慘跌，主要銀行與房貸放款業者被迫提列數十億美元房貸虧損，衍生出的問題如滾雪球般擴大。

 

財務：

 

Freddie Mac(房地美)已發布，風雨飄搖的抵押貸款與房市導致該公司虧損高達數億美元。

 

根據一九九二年立法，兩家公司若出現資本嚴重不足，即可能遭到政府接管。

 

近期新聞：

 

美國總統George W. Bush 15日強調，政府提振抵押 貸款市場的救援行動，將能穩定疲軟的房市。

 

Bush今天在白宮表示，美國經濟已因房市衰退與高 油價而遭受打擊。他說：「對許多家庭來說，目前是個艱困時期，不 過，當前的經濟正顯示出非凡的復甦能力。」

 

聯準會(Fed) Ben S. Bernanke今天赴參議院銀行委 員會發表演說，他強調經濟面臨大幅下降的風險，與通 膨竄高之威脅。

美國房貸公司Fannie Mae(房利美)與Freddie Mac(房地美)周二早盤再度重挫，Fannie(房利美)今年已大跌76%，而 Freddie(房地美)更暴跌79%。

 

財政部長Henry Paulson為挽回投資人信心，在7月 13日要求國會授權買進這兩家公司的股權，並提高政府 對他們的信貸額度。

Bush指出，Fannie Mae與Freddie Mac在房市的地位 舉足輕重，「我們將確保他們仍是上市公司」！

 

其餘近期新聞請參見這個主題.....美國『 二房風暴 』相關報告與報導

 

討論方向：

 

1.『二房風暴』對全球股市的影響會很快消失嗎？換句話說....『二房風暴』是新一波空頭的開始？還是空方最後一股灌壓的力道？

 

2.美國政府應該放任『二房』倒閉？還是應該盡全力搶救？(請說明你的看法)

 

本次的辯論將作為七月份月考的題目！交券截止日為7/18的23：59

 

PS：請先選擇你是正方、反方還是中立？再於快速回覆主題的欄框中寫下你的看法(回覆時要"斷行"請輸入<br>不要按Enter，因為按Enter不會斷行哦，只有輸入<br>這個代碼才有斷行效果)

 

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本次考試已經結束，所有參與者皆獲得積分增加50的獎勵！

考試的用意很簡單....希望各位能多思考與蒐集類似事件的資訊，因為這將有助於各位累積股市的經驗值，再者，透過討論，各位都能學習到其他人所擁有的優點！

 

雖然考試結束了，各位仍可就這個議題繼續討論下去！

melia_daphne

適度的介入是必要的.問題的根源在於銀行和房貸放款業者過於寬鬆的貸放業務.這個問題如果不能改善.即使渡過這次危機.很難擔保下次不會再發生

MERCIFUL

來不及參加考試 , 說說我的看法

 
. 1.『二房風暴』對全球股市的影響會很快消失嗎？換句話說....『二房風暴』是新一波空頭的開始？還是空方最後一股灌壓的力道？

 

 

大家都只注意二房風爆的影響 , 但是這次壓誇美股還有一個因素是油價的高漲引發的通膨一次引爆 , 兩個一起來造成美股像自由落體一樣掉 .也引發全情大股災 . 我個人前淺見是二房風爆導致美國的金融危機 , 也讓美元更弱勢 ,讓熱錢去炒作油品及其它金屬 , 農糧期貨導致油價的高漲及其它產品的通膨危機 .

 

個人認為二房風爆應該不久的將來 . 會慢慢平息 . 但是油價的高漲才是另一個讓各國

傷腦筋的問題 , 也是景氣能不能轉好的重要因素  <br>

.美國政府應該放任『二房』倒閉？還是應該盡全力搶救？(請說明你的看法)

這幾天看報紙才知道 房利美 跟房地美 是一聯串英文字縮寫
但都有 " 聯邦" 的字樣在裏面 , 也就是它是國營事業 ., 即然是國營的 ,

而且這是悠關大眾的民生國計 , 小布希除非想要共和黨不選總統 ,

 不然放它倒閉就會像股牌一樣 一個壓一個銀行倒 閉, 赤字增加 ,

民怨高漲 , .. 失業率大增 ... 影響世界經濟 ...

 答案很明顯 , 它不能倒閉 , 賠錢也要做 ! 先止血在說 ,

austin

我個人的看法提供各位參考...是參考而不是正確答案哦，因為這種辯論基本上是沒有答案的！
二房都有政府的力量介入，換句話說類似台灣的台灣銀行，美國算是蠻強調自由經濟的一個國家了，但是政府不救IndyMac卻要救二房，原因就是IndyMac類似台灣的中興銀行，而二房類似台灣銀行，按照美國的機制，IndyMac有存款保險，10萬美元以下的存款都可獲得存保的保證，各位可以想像一下，如果中興銀行當初政府任由其倒閉，存款戶會如何？擠兌！而且擠兌風波會蔓延到其他體質不佳的銀行，但是民眾總不會把領出來的現金藏在家裡吧？所以會讓體質不佳的農會、信合社與銀行，存款大幅度流失，而這些存款會轉存到質優的銀行，例如台灣銀行、兆豐銀行....等！

現在的問題就在於出事的是台灣銀行，連台灣銀行都有事的話，錢存哪家銀行不都是很危險嗎？
再者，二房雖然沒有吸收存款，但是二房發的債券，買家主要都是擁有高外匯存底的他國央行，將近1.3兆美元的債券發行，如果讓二房倒了，這些國家的央行會怎麼想？弱勢美元政策已經讓市場懷疑這是美國為了減輕外債壓力，而使出來的招數，現在如果等同於政府債券的二房債券變成垃圾，是否會引發政府債券在債信上的疑慮呢？

對品質不佳的銀行產生的信任疑慮，若擴散到有政府支持的二房，再擴散到政府債券上的話....這種不信任的疑慮，會從普通的存戶，擴散到金融機構與金融機構，再演變成其他國家政府對美國政府的不信任！而次貸的影響範圍也會擴大到美元這個貨幣身上！全世界有80％的貿易都仰賴美元作為計價單位，一旦連美元都不信任了......你就可以想像問題會有多大了。

個體經濟學中主要倡導的就是政府別干涉，讓市場決定一切，而總體經濟學則告訴我們，目前幾個主要學派對政府是否要插手市場仍有極大的爭議！就我個人而言....我認為自由放任不是在所有問題上一體適用，像二房的問題就不能不管，總不能美國政府與民眾，所共同吹出來的泡沫，要這麼多國家的央行一起承擔，這不就等同於全世界有高外匯存底的國家，其人民都要幫美國政府與人民擦屁股嗎？雖然讓二房自由倒閉，市場所承受的痛苦屬於較為短期較為沈重，但是這等同於將痛苦由二億的美國人承擔改為二十億的美國+非美國人一起承擔，不是嗎？如果我放空美元或相關商品，加上我拿的又是美國身份證，我站在自己與國家利益而言，當然支持政府別救二房，債留外國何樂而不為？

austin

住房與金融危機正促使美國醞釀對商業和經濟的新一波監管高潮。

聯邦及各州政府正投入越來越多的精力應對企業破產、房價暴跌、抵押貸款“崩潰”以及能源價格飆升。自上世紀八十年代初的“里根革命”(Reagan Revolution)以來﹐美國政府在過去25年中的許多時間內都在朝著減少干預的方向發展﹐但上述舉措卻向這一治國方針提出了重大挑戰。實際上﹐現在一些主張政府擴大干預範圍的人就是繼承了里根政治遺產的共和黨人。

美國聯邦儲備委員會(Fed)前副主席、民主黨人阿蘭•布蘭德(Alan Blinder)指出﹐自由放任主義和“市場自有其創造性”的觀點有其負面影響。他說﹐市場的確有創造性﹐但這種創造性有時會引向危險的歧途。

美國參議院銀行委員會(Senate Banking committee)最高職位共和黨人、阿拉巴馬州參議員理查•謝爾比(Richard Shelby)指出權力正轉離市場﹐但他對後果感到擔憂。在他看來﹐這是個錯誤的方向。

輿論對此正作出回應。根據《華爾街日報》和NBC電視台週三公佈的民意調查結果﹐53%的美國人希望政府採取更多措施解決問題﹐42%的人持反對意見。而在12年前﹐反對和支持政府採取行動的受訪者比例大致為2比1。

這種轉變可能只是暫時的。美國企業研究所(American Enterprise Institute)的保守派經濟學家凱文•哈賽特(Kevin Hassett)表示﹐過去也曾出現過一個積極主動的政府時代似乎即將來臨的情況﹐但最後都沒有成為現實。八十年代儲蓄與貸款體系崩潰後﹐美國政府投入了1,250億美元來拯救陷入困境的儲蓄與貸款機構﹐並廉價拋售了它們的貸款。但這並沒有導致大政府捲土重來。九十年代克林頓總統試圖創建統一醫療體系的努力最後也偃旗息鼓。

哈賽特說﹐批評人士暗示自由放任的經濟存在根本性問題﹐但這只是暗示。

即使認為政府應更加積極主動的觀點處於上風﹐也並不意味著航空、運輸、電信等行業數十年減少干預的成果會出現倒退。這些成果降低了整個經濟的商品與服務成本。

具體變化程度則要看明年1年究竟是誰入主白宮了。民主黨候選人巴拉克•奧巴馬(Barack Obama)曾談到要對富人大幅加稅以及對石油公司徵收暴利稅。而共和黨候選人約翰•麥凱恩(John McCain)則可能削減企業稅。

但出於對產品安全的擔心﹐一些重要行業正面臨著過去數十年所未見的沉重監管壓力。製藥公司正承受著來自國會共和黨和民主黨議員的壓力﹐議員們希望美國食品和藥物管理局(FDA)加強監督﹐同時通過新的監管手段實行更加嚴格的安全標準並加大進口控制。

就食品行業而言﹐由於擔心公眾批評﹐食品加工商與其他企業一直在催促華盛頓加強對進口食品與配料的監管﹐改變這個行業通常不受干涉的慣例。儘管布什政府並不希望完全如加工商所願﹐但最近佛羅里達州還是宣佈將對西紅柿種植者實行一系列監管措施﹐包括進行年檢。

住房危機的影響是推動政府擴大職能的主要因素之一。飽受打擊的金融機構需要對其採取迅速的大規模干預﹐而這只有Fed能夠做到。與此同時﹐近年來Fed在遏制通貨膨脹、限制經濟衰退程度方面所取得的成績也提高了政府機構的聲譽。這也促使政界人士試圖以此為樣板解決其他問題。

這一切都對政府積極主義起到了推波助瀾的作用﹐但這是一種更多依靠非民選官員、而不是民選議員的政府積極主義。Fed前副主席布蘭德指出﹐未來幾年如何區別政治與技術治國論將成為一大問題。

批評人士警告稱﹐權力轉向技術治國論者可能會帶來麻煩。正是肯尼迪與約翰遜政府使得越南戰爭升級﹐隨後輸掉了戰爭。此外﹐在颶風襲擊三年之後﹐聯邦政府與州政府依然未能完全重建新奧爾良及其周邊地區。

如果Fed擴大對銀行的監管權限﹐該機構因其獨立性而享有的聲譽可能受損﹐也許還會出現利益衝突。如果經濟狀況要求Fed採取措施﹐例如加息以遏制通脹﹐那麼Fed會不會因為加息會影響到其監管的銀行而不願上調利率呢﹖

前眾議院議長、共和黨人紐特•金里奇(Newt Gingrich)指出﹐政府積極主義的任何洶湧來勢都注定是短暫的﹐因為官僚主義會犯下錯誤。他談到﹐一些人認為有了管理貨幣供應的能力（正如Fed所做的）就會帶來超過任何國家已有的治國能力﹐這種看法是非常危險的。金里奇曾在1994年率領共和黨人佔據眾議院多數席位﹐當時他主張的就是小政府。

melia_daphne

撒錢救火 美金融愈補愈大洞

 

美國信貸危機爆發一年以來，布希政府不斷扮演救火部隊，積極介入力圖挽救出問題的投資銀行或房貸公司，對市場的干預程度之大可謂史上前所未有。然而，《華盛頓郵報》九日警告，聯邦機構介入學生貸款、抵押金融等領域的同時，等於是讓自己捲入數兆美元的負債沉?。不論是提高對金融機構的融資，或是協助無法正常還款的業主重組債務，在在顯示美國政府挽救這波金融危機的魄力與決心，但外界亦可從中看出，這場危機的規模與嚴重性均是歷來首見。

 

干預市場 捲入數兆負債

華郵》分析，從大蕭條以來，美國經歷多次金融危機，但多半限於銀行或互助儲蓄銀行，而今危機快速蔓延到房貸市場、債券市場、海外債券、學生與企業貸款、信用卡、房屋淨值貸款、自用與商業房地市場等。這些危機不但打擊投資與商業銀行，重挫房貸金融機構，也拖累各類保險公司。 曼哈頓學院財金系教授蓋斯特說，美國金融市場危機四伏，包括銀行危機、房貸危機、仲介機構危機以及即將爆發的信用卡危機，各類危機似乎同時引爆，這是前所未見的現象。他說，上次金融市場出現大失序是在一九三○年代大蕭條時期，不過當時至少沒有信用卡或學生貸款等金融商品。

 

數百億壞帳 納稅人倒楣

這次房貸危機引爆的速度之快，影響的層面之廣，讓聯邦當局緊急撒銀彈進行紓困，避免破洞繼續擴大。不過《華郵》認為，此舉無疑是把納稅人的命運和出問題的銀行以及無法正常還款的借款人命運牢牢綁在一起，最後搞不好還成了背負數百億美元壞帳的倒楣鬼。 一開始政府盡量避免把納稅人捲入危機。聯邦住宅管理局原先的計畫是安排房貸戶轉貸政府資助的低利專案。 此外，財政部也要求民間房貸公司合作成立「希望聯盟」，放寬房貸戶的還款條件。只是這些杯水濟不了車薪，財長鮑爾森三月遂緊急宣布動用二九○億美元公款，協助摩根大通銀行收購幾近癱瘓的投資銀行貝爾斯登。

 

出手救二房 危機滾雪球

財政部四月又撥款協助教育部成立專戶，確保學生貸款不會斷炊。上個月，兩個房貸巨擘也傳鉅額損失，「二房」危機再度考驗全球金融秩序，政府呼籲國會授權三千億美元紓困方案，再度讓納稅人憂心自己的的權益恐受損。 看來原本堅信自由市場機制的鮑爾森，一旦碰到市場出現失控，似乎也只能讓政府扮演積極的救火角色，但《華郵》質疑說，「問題是要救到什麼程度才會罷手。」

 

austin

面對房市低迷可能會拖垮整個經濟的威脅﹐對此越來越警醒的美國政府目前正著手接管確保住房抵押貸款有足夠融資的業務。

 

美國財政部週日宣佈﹐計劃向美國兩大住房抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供多達2,000億美元的資金﹐並提高其信貸額度﹔同時“兩房”的監管機構聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency﹐簡稱FHFA)將接管兩家公司的管理。

 

財政部長鮑爾森(Henry Paulson)說﹐這將增加購房者的可用信貸。 財政部還計劃買進“兩房”發行的抵押貸款支持證券﹐以便降低購房者的信貸成本﹐但並未透露具體數額。儘管美國聯邦儲備委員會(Fed)曾數次大幅下調利率﹐但在去年的大部分時間里﹐普通30年期固定利率住房抵押貸款的成本仍遠高於6%。 這項舉措有望小幅降低消費者的利率﹐幫助預防不斷惡化的房市崩潰──目前已到了上世紀30年代以來最嚴重的狀況。

 

至少短期來看﹐這還會鞏固政府在抵押貸款行業的地位﹐使納稅人暴露於風險之下﹐面臨可能高達數十億美元的違約相關損失。長期來看﹐鮑爾森的目的在於大幅縮減“兩房”持有的抵押貸款和相關證券﹔不過他指出﹐至於“兩房”最終將變成什麼樣﹐要由國會和下屆政府決定。

 

 鮑爾森說﹐政府除了支撐房利美和房地美之外﹐已經別無選擇。“兩房”由國會創建以支持住房市場﹐但由私人股東持股。兩家公司發行了逾5萬億美元的債券和抵押貸款支持證券﹐由世界各地的央行和其他投資者持有。鮑爾森說﹐兩家公司中任何一家崩潰都會導致美國乃至全球金融市場的巨大動蕩。

 

FHFA局長詹姆斯•洛克哈特(James Lockhart)說﹐監管機構接管“兩房”的管理是因為兩家公司可用於緩沖的資金規模小﹐又無法從私人投資者籌集到更多的資金﹐它們應對嚴重損失的能力已經令人懷疑了。在FHFA努力恢復兩家公司的財務狀況的同時﹐接管將無限期持續下去。 洛克哈特為房利美和房地美分別任命了新的首席執行長﹐不過他說希望其他員工保持原位。在房利美﹐曾擔任投資公司TIAA-CREF董事長八年的赫伯特•阿里森(Herb Allison)將接替丹尼爾•馬德(Daniel Mudd)。而房利美的首席執行長理查德•塞隆(Richard Syron)將讓位給曾任US Bancorp副董事長兼首席財務長的大衛•莫菲特(David Moffett)。 洛克哈特說﹐長期以來因對國會的影響力而聞名的“兩房”遊說活動將被立即叫停。

 

FHFA將取消普通股和優先股派息﹐每年為兩家公司節省總計20億美元。 為了確保“兩房”不會出現資金短缺﹐財政部同意立即從每家公司各收購10億美元的優先股。這些優先股年股息率為10%﹐同時還保證財政部有權以“微不足道的價格”收購“兩房”79.9%的普通股。除此之外﹐財政部還準備必要時收購每家公司至多1,000億美元的優先股﹐不過財政部表示預計兩家公司不會需要這麼多的資金。 財政部還宣佈﹐準備在需要的時候向房利美、房地美和12家地區聯邦住房貸款銀行提供短期貸款。這12家地區聯邦住房貸款銀行是由國會創建的合作組織﹐幫助銀行為住房提供抵押貸款。這筆貸款將由抵押貸款證券或其他獲批的抵押品支持﹐利率較倫敦銀行同業拆息(Libor)高0.50個百分點。

 

在正常情況下﹐“兩房”的貸款利率通常低於倫敦銀行同業拆息﹐不過這筆貸款只是為了以防萬一。 鮑爾森表示﹐他希望在更長的時間里﹐重塑美國的住房金融系統﹐拋棄“兩房”這類政府支持企業的“不完善的業務模型”。這一模型使得公司追求股東利益最大化的願望和支持房市的公共使命之間產生了衝突。後者使得投資者相信政府會在危機時候出手相助。 根據此項計劃﹐2009年底前每家公司的抵押貸款組合將被限制在8,500億美元以內。之後﹐財政部打算每年減少每家公司的抵押貸款資產約10%﹐直到各自降到約2,500億美元。不過這要取決於國會和下屆政府的決定。

 

賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產和金融教授蘇珊•沃切特(Susan Wachter)說﹐政府不得不更深地介入到抵押貸款市場﹐因為目前私人市場不願以美國消費者能承受的價格為住房抵押貸款提供資金。她說﹐沒有政府對抵押貸款市場的支持﹐房價會進一步下滑﹐令整個國家暴露於更大的經濟壓力之下。 眾議院金融服務委員會主席、馬薩諸塞州民主黨員巴尼•弗蘭克(Barney Frank)接受採訪時表示﹐政府接管的短期作用將是增強兩家公司所應行使的公眾使命﹐提振住房市場。弗蘭克指出﹐房利美和房地美最終的規模、範圍及使命至少在下屆國會和政府在任的未來6到12個月內不會被確定。他說﹐決策者們明年將密切關注兩家公司的未來以及它們相互衝突的公共和私人使命﹐這將成為全面改革金融監管體系的一部分。

 

房利美和房地美之所以陷入困境很大程度上是因為在2006和2007年住房市場動蕩之初﹐兩家公司為了從華爾街對手那裡獲得更大的抵押市場份額而發放了更具風險性的貸款種類。隨著這些貸款開始變為壞帳﹐房利美和房地美去年下半年計入了大規模損失。接下來﹐在去年年底投資者對它們的前景還相當樂觀的時候﹐兩家公司卻未能籌集到足夠資本度過難關。過去四個季度﹐它們總共計入了約140億美元的損失﹐進一步削弱了其原本已十分脆弱的資本水平。許多分析師都預計隨著止贖事件的增多﹐它們至少在今後幾年里還將出現數額不小的損失。

 

這一接管表明聯邦政府將直接站到房利美和房地美已經發放或擔保的大量美國住房貸款的背後﹐總規模大概為5.3萬億美元﹐幾乎佔到所有未償還貸款的一半。根據行業出版物《Inside Mortgage Finance》﹐最近數月他們為超過70%的新屋抵押貸款提供了支持﹐而聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)為大部分所剩貸款進行了擔保。 大部分美國住房貸款都被打包成證券﹐向投資者出售。從2007年中期開始﹐由於投資者對普通的抵押證券失去了信心﹐只是信任那些由與政府有關聯的實體提供支持的證券﹐房利美、房地美和FHFA成為了市場霸主。

 

華盛頓智庫美國企業研究所(American Enterprise Institute)研究員艾里克斯•普洛克(Alex Pollock)說﹐當恐慌襲來﹐人人都想得到政府擔保。 房利美和房地美的信貸問題很大程度上只是住房市場整體弱點的一個寫照。住房貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的最新調查顯示﹐第二季度大約有9.2%面向一至四口之家發放的抵押貸款出現了至少一個月的拖欠是進入止贖程序。

 

這是該行業組織進行此項調查的39年以來所出現的最高百分比。 曾就職於房利美的房市經濟學家托馬斯•羅勒(Thomas Lawler)談到﹐無庸置疑﹐每一個從事抵押業務的人將看到的損失要遠遠超過他們一年前所預測的水平﹐因為如今房市的糟糕狀況和房價下跌幅度都是前所未有的。 然而這兩家公司放寬放貸標準以及接受高風險貸款的做法卻使事情進一步惡化。

 

房利美和房地美的信貸損失主要是由2006和2007年發放的貸款招致而來﹐當時貸款標準十分寬鬆。而向那些達不到傳統貸款標準的借款人發放的抵押貸款﹐以及與加利福尼亞和佛羅里達等房價下跌幅度最大地區的貸款的緊密風險關聯﹐也是如今“兩房”身陷困境的主要因素。據估測﹐2006和2007年期間發放的貸款分別佔到房地美和房利美第二季度信貸損失的65%和近60%。 《Inside Mortgage Finance》的發行商蓋•塞卡拉(Guy Cecala)指出﹐有限的收入證明加上不斷下滑的房價﹐那些他們曾認為頗具商機的業務結果並不如意。 兩家公司承諾遠離“毒性”貸款。早在2005年﹐房利美的管理人員就公開表達了對抵押市場風險增加的擔憂。

 

當年5月﹐房利美執行副總裁托馬斯•蘭德(Thomas Lund)指出假如向難以償還住房的借款人發放了“前低後高”（前期還款較少而後期還款數量大幅增加）的按揭貸款﹐放貸者應該保持警惕。 可是“兩房”通過傳統的擔保業務及購買抵押貸款支持的證券擴大了它們的高風險貸款敞口。在房利美和房地美第二季度的信貸損失中﹐Alt-A貸款（一種介於優質和高風險之間的貸款）大約佔到了50%﹐而這種貸款在兩家公司的業務中只佔10%左右。Alt-A抵押貸款包括那些向未提供全部收入或財產證明的借款人發放的貸款。

 

向加州、佛州、亞利桑那州和內華達州的借款人提供的抵押貸款分別佔房利美和房地美第二季度信貸損失的47%和65%。房利美近日表示﹐公司在加州和佛州開設了專門的辦公系統﹐以更好應對當地不斷上升的拖欠狀況以及處理越來越多的止贖資產。據房地美估計﹐17%的Alt-A借款人已經出現了資不抵債的情況。 當借款人申請獲得的貸款數量超過房屋價值的80%時﹐“兩房”均要求對這種按揭進行保險。不過有些地區的房價實在是跌得過於厲害﹐以致於對那些公司負責比例等於或少於80%房屋價值的貸款﹐它們仍然成立了賠本買賣。 “兩房”還同抵押貸款行業中一些麻煩纏身的從業者有著千絲萬縷的聯繫。 房利美和房地美稱﹐它們正大力審查違約貸款﹐希望從中發現這些抵押貸款是否在發放之初就未能滿足放貸人所做的陳述和擔保要求。房利美的蘭德在近日與投資者舉行的一次電話會議上指出﹐為了查明是否有失實陳述﹐公司正對每一筆貸款進行審查。