張金鶚：明年房價會明顯下修

p470121

2008-10-01 中國時報 【王莫昀／台北報導】

　    內政部建築研究所昨日公布今年第二季台灣房地產景氣動向調查，景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，較上季上升2分，但是象徵未來三季後景氣動向的領先指標綜合指數卻較第一季大幅下降2.96％。政治大學地政系教授張金鶚表示明年房價會明顯下修。 　

        建研所所長何明錦表示，今年第二季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，較第一季上升2分，燈號為黃藍燈，持續五季黃藍燈，領先指標綜合指數為98.50，較第一季下降2.96％，呈現大幅變動狀態。 　

        景氣對策訊號上升 僅4月較好 　面對景氣對策訊號呈現上升，張金鶚表示，第二季房地產景氣較第一季好，但就個別月分來看，其實只有四月比較好，五月開始走跌，六月則包括土地交易、建照使照申請、建物移轉買賣等都大幅下滑。 　

        張金鶚指出，第二季初期因總統大選結果所出現的短期反彈榮景，隨著房地產市場的過度預期逐漸回歸理性，及國際經濟與股市不佳，房地產市場將開始出現較明顯的下修調整。

 　   近7成業界看壞第3季市況 　張金鶚表示，過去房市下修時間約五到七年，不過，隨著巿場透明度增加，下修時間會縮短，因此，預期這一波房巿下修時間為三至五年，由於去年巿場反轉以來，已下修一年，未來應還有二到四年的下修期。

 　   另在建研所於八月十日到三十一日間，針對包括建商、營造廠、仲介、代銷、金融機構等相關廠商進行的調查發現，業界對房巿前景相當沒有信心。預期第三季巿況轉壞的廠商高達六成九，展望第四季，廠商依然悲觀，認為房巿景氣將進一步轉壞者占六成六。 　

        張金鶚說，今年房市成交量明顯下滑，就量先價行來看，現在量的下跌已經發酵，價格下跌還沒出現。惟未來價格下跌與資金周轉有關，如果資金周轉成本低、下跌幅度慢；反之，價格下跌將變快。

[ 本帖最後由 p470121 於 2008-10-1 19:16 編輯 ]

p470121

2008-10-01 工商時報 【袁延壽／台北報導】 　第三季房地產景氣領先指標大幅下降，需求和成交量走跌，外資對台灣房地產市場更加謹慎，積極出脫持股比例較高的華固（2548）、遠雄（5522）等個股，高盛更預估未來房價將再跌20％，同時調降遠雄評等。 　整個9月外資對營建股賣超前五名，分別是國建、華固、冠德、日勝生及遠雄，賣超張數超過1萬張。 　法人認為，全球房地產市場都處於低迷衰退，國內房地產已走了快四年的多頭，依景氣循環及整個全球經濟大環境，房地產空頭市場即將來臨。 　高盛證券則觀察，高級住宅建案房價已從4、5月的高點下滑10％，由於需求和成交量走跌，預估未來房價還會再跌20％，之後才會顯著反彈。 　不過，高盛認為，建商推案已轉趨節制，不至於開啟價格戰，且建商的財務槓桿也只比2006年增加2.8個百分點，比2001年至2002年上波房市低檔的財務槓桿還低20％，預估房價下跌會是一個緩慢的過程，不致於急跌。 　由於對台灣房地產市場更加謹慎，高盛已調降遠雄的評等至「中立」。

p470121

2008-10-02 中國時報 【王莫昀／台北報導】

 　低迷的不動產巿場，雖有政府推出眾多利多加持，卻在全球金融風暴衝擊，及國內消費信心喪失下，始終提不起勁來，不僅今年預售巿場推案量較去年減少，根據住展雜誌調查，明年推案量也將由今年的1兆1000億元，下滑至9400億元，較今年減少14.5％，創近三年新低。

 　預售巿場928檔期受到颱風陸續襲台，以及國內外經濟景氣低迷影響，表現不如預期，更有業者認為，現在的買氣比92年SARS期間還要差。

 　成屋巿場表現也不理想，根據信義房屋調查，9月房地產交易量較8月萎縮超過一成，房價也呈現微幅下修。業者普遍認為，未來巿場還將持續下修。

 　「整體巿況不佳，購屋信心已降至谷底，現在要進場，除非是有足夠的殺價空間。」仲量聯行總經理趙正義說。

 　根據住展雜誌調查，2008年全台三大都會區推案量預估達1.1兆元，其中北台灣的推案量為9000億元左右，較去年的推案量9221億元，減少2.3％。

 　展望明年，住展雜誌推估，全台三大都會推案量將減至9400億元，較08年減少14.5％。 　住展雜誌表示， 從房市景氣面觀察，預估北台灣09年全年的推案量，會較08年推案量減少一成，來到8100億元，台中都會也量減至1000億元的推案量，高雄都會則僅剩下約300億元的推案量。 　值得注意的是，06至08年預售屋推案量大的地區，將在09年進入交屋的高峰期，這些地區包括，台北縣的板橋、淡水、林口、三峽、中和等地區，台中市七期重劃區與高雄市的農16區與左營地區也將出現交屋的賣壓。

 　不過，也有部份區域可望出現補漲機會，住展雜誌預期，台北市南港區與文山區，加上老舊市區的大同與萬華區，在09年將出現補漲行情，漲幅約在一成之間。台北縣補漲的地區，將出現在新莊、蘆洲、汐止、樹林等地區，漲幅也在一成上下。台中市七期新市政中心推案雖仍火紅，但房價要再攀升的機率並不高，以高檔盤整的「個案表現」為主，但鄰近的八期重劃區，將出現補漲的空間。

[ 本帖最後由 p470121 於 2008-10-2 10:34 編輯 ]

p470121

2008-10-03 中國時報 【唐玉麟／台北報導】 　國內房市急凍，一葉知秋。財政部國產局昨天標售9宗住商國有地，包括北市南港區舊莊街、面積近471坪、底價2億5503萬6600元，但結果無人投標、全部流標，創下國產局北區辦事處標售國有地，罕見「全部摃龜」案例。 　美商ERA(易而安)顧問張欣民分析，國產局昨天標售9宗國有地，結果是無人投標、全部流標，主因是標的物不佳、房市景氣不佳，以及市場信心不足所致。10月14日信義區三宗菁華土地地上權標售案將是下步觀察指標，如果也未順利標出，對房市將是一大打擊。 　無人投標 三年來從未見過 　昨天國產局北區辦事處長莊翠雲說，這次標售9宗國有地，無人投標，可能是標售面積較小；而南港舊莊段，面積471坪，雖然略大，但因地上物占有，可能是流標主因。 　至於這次國產局標售案全部流標，是否視為房市不佳，莊翠雲表示，她無法做如此判斷或認定，只能說，全部流標是罕見情況。 　昨天國產局流標國有地，包括北市南港區永吉路，僅45坪，商業區，底價為5910萬8300元，每坪約131萬餘元。另有北市杭州南路二段93巷旁，面積近35坪，為住宅用地，底價為3864萬元，每坪約110萬餘元。 　財政部國產局的人員說，這三年多來，從未看到無人投標、全部流標慘況，「看到都會嚇一跳」，目前股市不好、房市不佳，景氣更差，好多投資者是「牢套族」，苦日子真的來了。 　此外，國產局10月14日標售北市三宗精華地設定地上權案，包括北市信義計畫區A10，緊臨新光三越百貨，面積1928坪，權利金底價36億2400萬餘元(為市價5成)，地租每年7201萬4900元，可規劃興建百貨或商辦大樓，屆時標售是否受到不利衝擊。 　財政部國產局主任秘書陳文龍認為，他對標售這3宗北市精華地設定地上權案，仍有很大的希望與信心，曾有大型建設公司打電話詢問情況。 　信義區標案成敗 將成指標 　陳文龍說，這3宗標的物，地上權存續期間為50年，權利金是市價的5成，每年地租並不是固定，隨著公告地價而調整。 　北市三宗精華地設定地上權，除了信義區A10外，另有北市中山區長春與龍江路口，土地面積約382坪，權利金底價為6億3055萬元2750元，每年地租為852萬元。 　還有，位處北市大安區和平東路與建國南路交叉口，面積約279坪，權利金底價為3億7112萬9800元，每年地租542萬餘元。 　張欣民認為，國產局在10月14日標售三宗精華地設定地上權中，以信義計畫區A10標的物，是未來觀察房市重要指標，萬一流標或無人投標，可能房市要看壞半年至一年。